天风证券：房地产问答系列（一）：天风问答系列：基本面下行刚开始，风险事件频发或促使政策边际宽松

Q1：房地产的下行是否刚开始？是的，（假设政策不变）预计持续到明年上半年销售量价降幅扩大、基本面下行刚开始：受政策调控影响，8月全国商品房销售量价降幅扩大：8月单月，商品房销售面积同比下降15.5%，较7月下降7pct；销售额同比下降18.7%，较7月下降11.6pct；且随着深圳、上海、杭州、广州等多城市出现二手房限价，导致变相提高了二手房的首付比例，按揭贷款投放不足，行业基本面预计将持续下行至明年上半年。Q2：恒大资产和负债真实情况如何？资产变现能力下降导致风险敞口持续增大1）资产主要是土储，变现能力受行业及公司信誉影响，资产变现能力正在下降：截止2021年中报，恒大总资产23776亿，其中房地产储备账面价值14238亿（土地原值4580亿，总面积2.14亿，按市值1.77万亿），占比60%；现金及应收款2627亿（其中不受限现金868亿），占比11%；投资性物业1554亿，占比7%；股权投资1157亿，约占5%，虽然后两种属于非流动资产，但逻辑上也是相对好变现的资产，但由于公司风险事件带来的信誉影响（交房担忧）导致核心资产变现能力下降。2）自2014年后高负债经营、有息负债有下降