中银证券：房地产行业深度：对首次集中供地的深度分析与对后续的“七点猜想”

作为2021年房地产行业的新政，土拍两集中从供给端改变了土地市场的运作逻辑。截至6月末，22城已全部结束首批集中成交，新政落地有以下五大特征：整体市场量价齐涨、热度不减：1）首轮供地节奏各异，广州最积极（首批供地占全年计划的54%），深圳、厦门较保守（占比10%），Q3进入供应空窗期。2）首批集中出让成交总价破万亿，根据我们的测算，22城今年住宅土地出让金或达2.4万亿。3）22个重点城市首批集中出让合计成交785宗地，成交总建面1.05亿平；楼面均价9993元/平，较去年增长20.7%；平均溢价率15.3%，较去年提升了1.6个百分点，整体热度较高的主因在于开发商急于在上半年补货以求年内实现销售及回款。4）房企仍将重点放在重点22城土拍上，非热点城市仅聚焦长三角。城市地价普涨、溢价分化、流拍多有下降：1）近七成城市地价上涨，重庆和厦门地价涨幅超80%、溢价率超30%，无锡、北京、杭州、南京超七成地块封顶成交，长春、青岛、郑州底价成交地块占比超75%。2）45%的城市溢价率高于均值，市场热度不一，其影响因素城市基本面>供地质量>限定竞得方式严厉程度。流拍率下降城市居多，长春、天津因房企