国金证券：房地产行业研究：业绩持续承压，分化中掘金优质房企

基本结论报表端：业绩持续承压，房企缩表进行时。①营收及归母净利润仍是负增长：2023年前三季度样本房企营收同比-0.15%，其中央国企同比+15.2%，混合所有制同比-14.4%，民企同比+17.0%；归母净利润同比-24.8%，其中央国企同比-23.8%；混合所有制同比-40.9%，民企扭亏为盈。②毛利率持续下滑：2023年前三季度样本房企整体毛利率16.3%，较2022年下降0.8pct，其中央国企18.9%，混合所有制14.4%，民企15.9%。③销管费率有所下降：样本房企2023年前三季度整体销管费率为5.07%，较2022年下降0.31pct，其中央国企5.27%，混合所有制4.45%，民企6.17%。④未来营收仍有支撑：截至3Q23样本房企合同负债总额24201亿元，较2022年年末下降3%，合同负债对2022年营业收入的覆盖倍数为1.11倍。⑤缩表进行时：截至3Q23样本房企资产总额9.54万亿元，较2022年底下降3.8%。样本房企整体资产负债率为78.2%，其中央国企为74.5%，混合所有制为78.9%，民企为84.8%。经营端：销投表现分化，头部央国企和改善型房企更