中国银河：房地产行业2021年中期投资策略：管理红利下重视α，物管迎来黄金发展期

集中供地新政实施，热点城市优质地块竞争压力不减反增。从首批土地集中供应的效果来看，整体土地溢价率有所抬升，12家样本城市首批集中供地平均溢价率为17.63%，较去年全年水平上升3.77pct；各地土拍热度分化明显，热点城市的核心地块竞争依旧激烈。各地竞拍规则中，多数要求“竞自持、竞配建”，这将更加考验房企的成本管控和运营管理能力。在管理红利时代，运营管理能力为突围关键。我们认为高地价、限房价等因素仍会压制企业利润率，短期内行业整体的盈利能力将继续走低。在行业目前的环境下，投融资能力高、空间资产运营能力较强的房企将走出一条差异化道路，或先于行业迎来利润率拐点，实现逆境突围。物业管理行业迎来“黄金时代”，多因素共振加速发展。头部企业市占率稳步提升，实现高营收+高增长，大多数公司在2020年年报中都提出高业绩指引，行业加速发展的大幕已经拉开。行业政策迎来多重利好，物业费动态定价、社区消费、科技赋能等得到国家大力支持，进一步打开行业空间。市场空间足够广阔，预计2030年基础物业的市场规模达2.5万亿，增量规模近1万亿。基础物管为物业公司的基本盘，增值业务打开业绩增长空间。基础物管业务仍是公司收