国盛证券：房地产开发行业策略：开发精选高质量ROE龙头，商业地产高速扩张、成长正当时

行业：销售：2021年1-4月商品房销售额同比+68.2%，对2019年平均+18.5%，预测全国销售额将增长17.5%至20万亿。竞争格局：2021年1-4月集中度显著提升，TOP40房企市占率44%，较去年末+4pct；房价：1-4月百城房价增速5%。库存：行业库存持续回落，但中期看将稳步增加。新开工：1-4月表现较弱，两年平均-4%，拿地边际谨慎影响新开，全年年预计+5%。竣工：交付大年即将到来，预计全年竣工+12%。投资：土地累计投资增速预计回落，但竣工支撑下房地产投资增速预计+9.5%。政策：中央层面“房住不炒”基调不变，去年到今年陆续出台多项房地产调控政策，包括三道红线、贷款集中管理和两集中供地等，从开发商、土地供应、银行等多维度进行调控。地方层面一城一策，整体以收紧为主，多城市均加强房市调控，且越来越精细化。行业拿地毛利率2020年相比2019已有所企稳，但土地两集中第一批土拍，多数城市溢价率上升，毛利率继续恶化，因而住开板块性机会尚未到来，需要观察第二、三批次集中拍地，和全国土地供应量同比情况。策略：短期看，毛利率下滑尚未企稳，板块性机会尚未到来，但我们相信融资收紧（包