国金证券：房地产行业深度研究：业绩短期承压，未来轻装上阵

核心观点业绩表现：短期承压下行，未来轻装上阵再出发。行业整体营收利润均下滑，企业间分化明显，央国企稳定性高，民企业绩大幅下滑。2022年58家样本房企营收同比-8.3%，其中央国企同比-1.5%，民企同比-20.9%；样本房企归母净利润同比-130%，其中央国企同比-42.8%，民企同比-739%。样本房企毛利率水平自2019年起持续下滑，2022年为14.4%（央国企16.0%，民企10.5%）；房企持续加强精细化管理，销管费率整体呈下降趋势，其中央国企销管费率4.5%（下降0.1pct），民企为7.3%（下降0.4pct）。虽然行业整体业绩下滑，2021年下半年以后的土地项目利润空间相对较高，预计相继从2024年起进入报表结算，届时将带动期间拿地积极的房企毛利率水平提升。房企基于谨慎原则，对存货等资产进行减值计提，A股房企2021、2022年资产减值损失达824亿元和1192亿元，在市场逐步企稳背景下，未来业绩释放压力会相对较小。经营情况：头部央国企和改善型房企基本面表现亮眼。销售端，2022年延续低迷态势，全年商品房销售金额累计同比-26.7%，在经济恢复和积压需求释放带动下，2