国金证券：房地产服务行业年度报告：地产影响分化，国企表现更优

核心观点整体收入增速放缓，国企增速高于民企。50家上市物企2022年收入合计2448亿元，同比增速为19.4%，相较2022年44.6%的高增速明显放缓。这主要因为：①与地产关联度较高的非业主增值服务受到地产下行影响。②受疫情影响，社区增值服务展开的场景受限收入增速放缓。③并购放缓，多数物企基础物管回归正常增速。从各个类型物业公司的2022年收入同比增速中位数来看，国企为34.4%，而民企且展期物企为6.8%，民企且未展期物企和无关联房企的物企则分别为21.1%和20.2%。物业板块国企民企呈现明显分化，主要是受到地产行业国企和民企分化的影响。国企利润增速放缓，多数民企利润下滑。50家上市物企2022年归母净利润合计138亿元，同比增速为-44.1%。这主要因为：①受宏观环境和地产下行的影响，多数物企综合毛利率下滑；②应收账款减值。③商誉减值。样本国企、关联房企未展期的民营物企、关联房企已展期的民营物企、无关联房企的物企2022年归母净利润增速中位数分别为+29.4%、-19.9%、-94.5%、+0.5%。国企和民企之间的利润分化程度相较收入更为显著，主要因为在毛利率下滑和应收账款&