中国银河：房地产4月行业动态报告：市场销售热度微降，一季度杠杆率下降

核心观点：4月市场销售热度略减。2021年4月，30城新房销面积同比增速为40.53%，较上月-46.40pct，环比增速为-4.90%，较上月-91.69pct，4月市场成交量增速有所放缓。近期部分热点城市政策调控升级，未来销售或受到压力，楼市小阳春将逐渐恢复平稳。分一二三线城市来看，同比方面，4月单月一、二、三线成交面积增量分别为52.67%/58.14%/9.76%，增长主要由于去年同期市场仍处于复苏阶段，增幅较3月显著下降；环比方面，一、二、三线增速分别为-13.79%/-0.40%/-5.58%，各线成交面积均出现负增长，环比下跌主要由于一线城市调控收紧，相比之下，二三线城市活跃度超一线。一季度增收不增利，长期来看行业杠杆有望继续下降。利润表，2021Q1房地产行业总营业收入为4916.38亿元，与2019Q1相比增速为29.61%，两年CAGR为25.01%；实现归母净利润194.49亿元，与2019Q1相比增速为-51.71%，两年CAGR为-30.51%。短期内毛利率进入下行通道；资产负债表，预收账款小幅上涨，覆盖2020营收的1.28倍，行业净负债率为123.83%，