中国银河：房地产行业专题：周期未变，市场竞争格局在动

核心要点：房地产需求侧变化：（1）从刚需、条件改善需求和城市更新改造需求等测算中长期地产销售中枢，房地产需求逐年下行，尾部较平，大致呈“L型”回落趋势。2023-2025年房地产销售中枢为每年13.58亿平方米，2026-2030年销售中枢为10.96亿平方米，2031-2035年，销售中枢为9.18亿平方米。（2）一二线核心城市销售占比显著提升。2023年以来，一线城市随主力置业人口年龄中枢上移，需求条件改善驱动，成交面积和价格均上行，二线城市因次地级城市人口流入拉动，销售逐步提升，成交面积占比最大，月度波动也最大。三四线城市人口净流出较多，需求呈现下降趋势，成交面积和占比明显下行。房地产供给侧变动：（1）房地产市场库存。地产去化周期处历史高位，本轮房地产下行周期中，2022年4-5月去库存，存销比逐步回落，截至2023年3月，十大城市商品房存销比回落至13.93。（2）地产供给收缩幅度下降。2022年我国购置土地面积与土地成交价款未出现明显拐点。2023年以来，土地市场多项数据已有所改善，2月溢价率约4%,3月溢价率为5.53%，虽仍处于较低位，但已现明显改善趋势。从成交土地面积看