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中国银河:房地产行业专题:周期未变,市场竞争格局在动.pdf |
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核心要点:房地产需求侧变化:(1)从刚需、条件改善需求和城市更新改造需求等测算中长期地产销售中枢,房地产需求逐年下行,尾部较平,大致呈“L型”回落趋势。2023-2025年房地产销售中枢为每年13.58亿平方米,2026-2030年销售中枢为10.96亿平方米,2031-2035年,销售中枢为9.18亿平方米。(2)一二线核心城市销售占比显著提升。2023年以来,一线城市随主力置业人口年龄中枢上移,需求条件改善驱动,成交面积和价格均上行,二线城市因次地级城市人口流入拉动,销售逐步提升,成交面积占比最大,月度波动也最大。三四线城市人口净流出较多,需求呈现下降趋势,成交面积和占比明显下行。房地产供给侧变动:(1)房地产市场库存。地产去化周期处历史高位,本轮房地产下行周期中,2022年4-5月去库存,存销比逐步回落,截至2023年3月,十大城市商品房存销比回落至13.93。(2)地产供给收缩幅度下降。2022年我国购置土地面积与土地成交价款未出现明显拐点。2023年以来,土地市场多项数据已有所改善,2月溢价率约4%,3月溢价率为5.53%,虽仍处于较低位,但已现明显改善趋势。从成交土地面积看
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