东兴证券：2021年前2月统计局数据点评：房地产行业：复苏向二三线城市传导

2021年前2月房地产销售面积/开发投资分别同比增长1.05倍/38.3%，较2019年同期分别同比增长23.1%/15.7%。前2月商品房销售均价11029.8元/平米，分别较2020年同期和2019年同期增长14%和21.5%。我们认为本月最值得关注的是商品房均价数据，结合70城二手房价格同比数据或可验证复苏在从一线向二三线城市传导，逻辑如下：第一，一线4城新房销售面积仅占全国的2-3%，无法解释全国均价同比增长14%。其次，70城二手房价同比数据显示，二三线城市处于复苏区间。而根据历史情况判断，二三线政策收紧尚有一小段时间。我们认为供给端政策对房企盈利能力的改善存在不确定性，主要基于以下因素：第一，部分高杠杆房企在2020年下半年迅速去杠杆，但土地溢价率同期并未下降，2021年伴随他们投资力度回升，土地市场热度下降或有难度。第二，“双集中”供地下房企间博弈加大，土地价格能否下降有待观察，且费用率有上升趋势、新房价格有下降趋势，净利润率改善存在不确定性。投资建议：销售端，当前行业量价复苏有望从一线城市向二三项城市传导，而二三线政策收紧尚有一段时间。土地端，“双集中”政策对盈利改善具