首创证券：房地产行业简评报告：基本面数据全面下滑，新房二手房价格走弱

新房二手房价格走弱，销售增速将进一步承压。2023年前5月商品房销售金额累计同比增速为8.4%，较前4月变动-0.4个百分点。随着去年年底疫情抑制的需求完全释放，销售市场持续走弱。商品房价格环比回落，房企通过直接降价和提升渠道费来促进销售。二手房方面，居民对于房价预期相对悲观，导致二手房挂牌量持续攀升逐步反应到价格端，5月70城二手房环比由正转负，四大一线城市均出现不同程度下跌。供给端来看，5月房企推盘力度下降，单月环比下降20%。需求端来看，5月核心城市去化率50.9%，环比下降3.1个百分点，连续两月下滑，且6月上半月去化率进一步下降。6月商品房销售受到季节性影响将持续回落，叠加去年6月疫情结束需求释放的高基数效应，我们预计今年6月销售增速将进一步承压。投资单月跌幅加速下探，预计后续依旧承压。2023年前5月房地产开发投资累计同比-7.2%，较前4月变动-1个百分点。当前核心区地块溢价率触顶成交，冷门地块流拍概率加大，土拍市场分化仍然较大。由于土地成交价款大致领先土地购置费增速6个月，因此土地购置费增速后续仍有较大下行压力。叠加2023上半年偿债高峰期，房企资金链依然紧张。我们预计