东兴证券：房地产行业土地供应“双集中”政策点评：让子弹再飞一会儿，好公司更重要

事件：24日青岛市自然资源和规划局发布公告，传达上级部门关于住宅用地供应最新要求，严格实行住宅用地“两集中”同步公开出让，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动，引导市场理性竞争。根据中国地产网信息，“双集中”共涉及22个一二线城市。点评：新政弱化房企在土地、融资、新房三个市场的议价能力，土地价格能否下降有待观察。土地市场：房企拿地自由度下降，房企经营难度提升，另外集中期拿地除了研判土地质量还要考虑竞争者能力，博弈难度提升。出于提升资金使用效率角度，房企可能在非集中供地期在22城以外的城市进一步博弈，这些城市土地市场热度或将提升。这弱化了房企对地方政府的议价能力，土地价格能否下降有待观察。融资市场：在集中拿地期前是对土地资金需求的迫切提升，在集中拿地期后是对银行开发贷的追逐，这弱化了房企对金融机构的议价能力。新房市场：集中拿地后6-9个月是集中开盘推货，对项目的蓄客要求进一步提高，甚至会加大以价换量来吸引购房者。这弱化了房企对购房者的议价能力。以上种种在财务上或会表现为毛利率微降和费用率提升，二者带动房企盈利能力下滑。拿