东兴证券：城市更新——城市进化必由之路、湾区房企必争之地

城市更新的核心是产业结构的升级与城市的发展进化，主要分为全面重建，部分改造与综合整治三种类型。城市更新何以成为城市进化必由之路：1）城市化即将步入缓慢发展阶段，增量扩张模式渐行渐远；2）城市更新助力产业结构升级，引领城市发展进化；3）城市建设用地供应紧张，通过城市更新盘活存量土地成为必由之路；4）大城市住房供应紧缺且存量住房品质不高，通过城市更新改善住房供给成为大势所趋；5）政策不断深入与推进，城市更新有望迎来加速发展。城市更新何以成为湾区房企必争之地：1）湾区城市更新政策推进最快、发展空间大。广东省作为全国存量节约集约用地的示范省，十多年来在城市更新领域已经形成了完善的政策框架，积累了丰富的实践经验。2）大湾区的“三旧改造”大量采用拆除重建的方式，为珠三角日趋紧张的土地供应拓展了空间。城市更新自然就成为了湾区房企补充土储的重要手段；3）相比竞争激烈的招拍挂拿地方式，城市更新（“三旧改造”）能以更低的地价获取土地储备，保证更高的利润率。房企如何参与湾区城市更新：部分改造与全面重建类更新项目，是房企参与湾区城市更新的主要模式。最为典型的就是“旧厂房”的“工改工”和“工改商”以及“旧村庄”