开源证券：房地产行业2021年度投资策略：格局愈发稳固，毛利率迎来触底，行随事迁

政策：长效机制逐步确立，因城施策有序实施回顾近十年的中共中央政治局会议，对于房地产着墨颇多，但是关键词是在发展和变迁的。2012-2013年，会议中提到最多的是“调控”；2014年，“城镇化”；2015-2016年，“去库存”；2017年至今，则是“长效机制”。2020年，政策整体呈现前松后紧态势。上半年疫情影响下，为扶持房地产市场稳定健康发展，政策环境较为宽松，2020年下半年，调控略有转向，多地开始收紧。展望未来，调控成果来之不易，我们判断政策仍将保持一致性。展望2021，行业供需格局趋于稳定（1）强者恒强、运营红利时代来临。强者恒强：政策约束下行业格局将更为稳定，优质房企凭借自身资金、规模、操盘等方面优势，将更具竞争力。多重曲线：随着行业从增量时代慢慢进入存量时代，持续性收入将成为房地产企业下半场的核心分化点。（2）新开工：房企潜在开工意愿或下行，预计2021年0增速；（3）投资：预计2021年同比增长4.9%。（4）竣工：将迎来快速放量，预计同比增长10%；（5）销售：一二线表现更佳，预计销售金额同比增长2.8%，销售面积同比下降2.1%。关注行业毛利率趋势和竞争格局变动（1）