东吴证券：“三问物业行业”系列报告之二——转机、风险与分红

投资要点 什么样的公司能实现利润率的企稳回升？行业出现积极变化：部分优秀公司毛利率出现企稳甚至回升趋势。以14家样本公司为例，6家公司2024H1的综合毛利率口径较2023年同期出现了回升。更重要的是基础物业服务业务的毛利率，连续2个报表期毛利率均同比提升的公司仅有3家：中海物业、绿城服务和万物云。综合各项业务的毛利率看中海物业和绿城服务的利润率水平已经企稳，领先行业大部分公司。我们将部分公司毛利率率先企稳的原因概括如下：1）通过项目布局的聚焦战略实现规模效应，提升人均的管理效能，降低成本；2）执行“有质量的外拓”战略，外拓项目对利润率实现正向贡献；3）地产关联方仍维持正常的销售和交付，能够提供稳定体量的高利润率项目的交付；4）坚定退出盈利能力不佳甚至亏损的项目。最后需要关注管理费率的变化，只有毛利率企稳回升同时管理费率缓慢降低，才可认为公司实现提质增效。 应收款是否会构成物业行业的重大风险？样本公司2024年中期应收款总额和周转天数均略有上升，但未到严重恶化程度。关于应收款的分析，我们总结如下：1）无需对2024年中期应收款金额上升过多担忧。2）重点关注一年以上应收款的情况。一年以上