世界经济论坛：2023年REITs发展之中国路径——中国REITs深度观察报告

当前，中国经济已从高速增长阶段进入高质量发展 阶段，固定资产投资也由过去的增量时代向存量时 代转换，如何盘活存量资产将是中国经济未来增长 的关键点。 过去，中国政府和企业在快速城镇化和工业化过程 中投资建设了大量交通基础设施、市政基础设施、 住房和商业不动产，形成规模庞大、种类丰富的存 量资产。根据中国国家统计局测算，仅2010-2021 年间中国基础设施投资累计接近130万亿元。随 着中国人口进入负增长阶段、城镇化进程放缓、 全球化红利衰退，过去“高负债、高杠杆、高周 转”的建设模式不再适用，累积的风险开始显现并 向外传播。一方面，房地产企业风险持续发酵。 2022年，中国房地产行业开发投资额较2021年下 降10.0%，房地产销售面积下降24.3%，商品房待 售面积增长10.5%，房地产开发企业到位资金下降 25.9%。投资、施工、销售的循环链条被打破，流 动性风险暴露，出险房企不断增加。另一方面，地 方政府隐性债务风险不断攀升。地方投融资平台资 本回报率的中位数已从2011年的3.1%降至2022年 的1.3%，依赖土地价值的投融资模式难以为继， 叠加地方政府财政收支缺口扩