开源证券：房地产行业深度报告：物管发展节奏更沉稳，Reits迎来新机遇

物管行业规模增速放缓，第三方拓展解局 根据中指研究院数据，截至2024年末，中国物管行业在管规模达314.1亿平，同比增长4%，2020-2024年复合增长率达4.9%，百强物企在管面积增速连续三年回落，合管比降至1.27。2021年以来，百强物企收入增速和在管面积增速趋势一致，虽然收入保持稳健增长，但增速降至个位数，毛利率和净利率均呈下降趋势。18家样本物企中，11家2024年收入同比增长或减亏，业绩表现符合预期；2024年毛利率和净利率基本为近三年低值，管理费率基本为近三年较低，银行存款及现金总额同比下降1.4%，整体在手现金依然较充裕，派息比例依旧稳健，股息率维持较高水平。 物管行业2025年发展机遇：三大方向助力板块价值重构 （1）好房子、好服务概念下，优质服务成为核心竞争力，受此影响物企陆续推出新产品、好服务抢占市场。（2）AI时代下，物企通过对项目硬件和管理软件进行升级改造，实现成本的解节约及管理效率的提升。（3）房屋养老金政策下，城市更新和老旧小区改造迎来机遇，布局新赛道有望改善低价项目的盈利空间。 REITs趋势及展望：关注政策支持的扩容方向及高分红资产 2025年初至