首创证券：房地产行业策略报告：政策面趋稳，迈向均衡点

核心观点摘要销售预测：总可售不足，预计24年全年销售依旧承压，销售面积增速为-10.9%销售为地产开发链条起点，对后续到位资金、拿地开工以及施工意愿产生较大影响。拿地新开工连续三年大幅收缩，逐步传导至滚存库存。预计总可售面积同比下降9.9%，新推可售/滚存可售/现房可售同比分别为-10%、-19%（21后首度转负）、+5%。前些年房企较为乐观的超前拿地项目，遇到产业和城市发展降速，项目去化难度加大，导致近两年产成品占比大幅提升，预计24年产成品总可售占比提升4cpt至29%，新推可售占比维持34%，滚存可售占比下降4cpt至37%，可售结构总体稳定，我们预计24年整体销售去化率保持低位稳定。销售均价类似金融资产价格因素，受到基本供需关系和价格预期的共同影响。尽管整体房价环比下行，高能级城市交易占比提升也会抬高销售均价。预计24年销售面积、销售均价、销售金额增速分别为-10.9%、+3%、-8.2%。开竣工预测：开工跌幅有所收窄，竣工增速明显走弱。新开工的两大因素为开工能力和开工意愿。23年新开工总面积9.5亿方，相当于2007年水平。供给侧房企的流动性风险持续扩散背景下，新开工较201