光大证券：房地产行业（物业服务）2022年中期投资策略：三产就业人数近半，物管开启独立发展

核心观点中央持续强化物业行业基层治理作用，物业行业定位“社区治理基层支柱”，从中央到地方的各级政府政策支持力度较强；物业企业在提升全社会就业水平，提高劳动报酬率在初次分配中的比重中作用凸显，并在疫情防控、社区养老托幼、智慧社区建设、老旧小区改造等方面具有较高参与度；政府-企业-居民三者之间的互动性和配合度提升，“优质优价”利于拓展行业整体发展空间。从国际物管三巨头（爱玛客、索迪斯、FirstService）历史发展的关键节点来看，当前我国正处于服务消费扩张的关键时期（2021年末，我国第三产业的就业人员占比提升至48.7%，第三产业增加值的GDP占比提升至53.3%），近期我国物管企业得益于资本加持和政策导向，目前正处于发展壮大的关键时期，关键点包括：1）社区增值服务的渗透率和单位产值提升空间较大；2）公共服务属性提供“增信”；3）现金为王低杠杆运行。从与房地产开发关联公司的协同来看，我们认为物管企业虽然脱胎于房地产开发企业，但其自身具备较强的独立发展能力。截至2021年末，我们覆盖的14家重点物管中已有9家第三方在管面积占比超过50%（其中3家超过80%），物管公司对关联方依赖性减弱