东方证券：房地产行业2022年中期策略报告：克制力度的逆周期宽松

核心观点房地产：2022年逆周期放松持续加码，但力度仍显克制，行业面临信用收缩、销售下滑的压力仍未见扭转。虽过去一个月看到需求端政策宽松加速，但我们认为目前宽松仍不足2014-2015年宽松力度的一半，看好下半年更大力度宽松政策出台，但短期政策力度仍有待观察，预计仍将延续供需两端平均发力的逻辑。市场方面，我们对全年销售的量价持谨慎态度，重点城市和二手房成交已表现出反弹动能，Q4有望看到销售端较为明显的复苏。在此过程中，头部企业的“资金池”优势不再，料行业集中度将进一步下降。预计销售面积全年同比-19.3%，销售金额-27.2%，新开工面积-29.4%，投资完成额同比-10.1%。物管：当前行业面临新房开发量收缩和利润率下行两大压力，房地产下行影响物业市场增量，母公司在非业主增值服务上的支持力度较难延续，同时市场化过程中非住物业和第三方项目的占比提升，料后续物业公司利润率存在一定下行压力。我们认为当前行业存在两大机遇：存量市场方兴未艾以及疫情催化品牌力诞生。从竣工和合约面积来看，未来2-3年物业公司管理面积保底增速可观，而市场化比例仍然较低。疫情和政策将加速行业定价的市场化，客户为好服务