中银证券：房地产行业2022年中期投资策略：凡益之道，与时偕行——关于短期博弈与长期格局的思考

核心观点当前地产对“稳增长”的作用有多少？3月以来大范围的突发疫情对经济运行带来扰动，消费和出口均受到冲击。短期内难以找到其他行业能够有效替代房地产行业所扮演的角色，我们认为地产将会是今年稳增长的重要抓手，现阶段稳地产投资对于我国经济增长重要性提升。GDP增速下滑明显且缺乏有力支撑，地产投资的压力较大。我们分别用两种方法推算，今年若要达到5.5%的经济目标，地产投资至少要在2.1%~2.5%以上。我们预计地产投资或在三季度出现改善，全年整体压力仍然较大。当前居民购房意愿与能力如何？短期内需求端亟待解决的核心矛盾在于放松政策能否提振购房意愿、恢复购房者信心。当前居民整体购房意愿接近底部。短期看，居民收入增速趋降，但高等中等收入群体收入恢复好于低收入群体，或将有小幅稳步加杠杆意愿。从宏观杠杆水平来看，当前中国居民部门的真实杠杆率相对不高，当前居民部门杠杆率为62.1%，与发达国家相比处于偏低水平；居民贷款杠杆率为11%，低于美国与日本的峰值。从购房杠杆来看，若以美国为锚，我国至少还有1.6个百分点的提升空间。从微观家庭负担来考量，我国高储蓄为居民购房提供安全垫，但居民债务负担相对较大。20