华福证券：房地产行业动态跟踪：存量房贷利率对楼市的传导路径

投资要点： 当前二手房市场为何呈现“以价换量”格局？ 当前核心城市二手房供需结构出现需求端复苏、供给端抛售的现象，进而形成二手房“以价换量”的成交格局。我们认为，供给端抛售行为，可主要归因于房主为减轻因高利率房贷所产生的月供压力，鉴于当前缺乏进一步降低存量房贷利率的政策支持，房主们倾向于通过出售房产以获得流动资金，进而提前偿还贷款，优化自身的按揭贷款成本。 此前是否下调过存量房贷利率，效果如何？ 目前市场中下调存量房贷利率呼声较高，但实际上2023年已历经过一轮存量房贷利率下调。上一轮银行批量调整存量房贷利率在2023年9月25日，主要针对2023年8月31日前已发放或已签订合同但未发放的首套住房商业性个人住房贷款。据央行《2023年第四季度中国货币政策执行报告》，调整后加权平均利率为4.27%，平均降幅73BP，每年减少借款人利息支出约1700亿元。然而从23年9月调降后房地产销售去化指标看，上一轮调降对楼市复苏效果有限。 为何上一轮存量房贷利率调降效果有限？ 上一轮存量房贷调降对楼市效果有限，原因主要是下调范围和下调幅度有限。一方面，下调范围有限，该次调降针对首套个人住房贷款，并未