中国银河：房地产行业3月策略专题报告：内生和外生因素支撑下的需求中枢

摘要： 居民购房持续释放。从销售看，一线城市的二手房市场表现整体较好，虽受春节假期的影响，但同比表现优于2024年同期，表现出核心城市楼市的韧性。根据中指院数据，我们将新房和二手房市场汇总发现，28个重点城市2025年1月整体销售面积同比微降0.89%，考虑到2025年1月末为春节假期，我们认为28地的城市逐渐表现止跌回稳的态势。从拿地看，2025年1月百城土地成交建面中一线城市占比达28.07%，房企拿地趋于核心；2025年1月百城土地成交溢价率为8.73%，是2021年8月以来的最高水平；2025年2月上海土拍平均溢价率33.56%，是2019年以来最高水平。 内生和外力共同支持住房需求。按照居民住房需求产生的来源，我们将需求分为两类。1）内生需求：人口增长和城镇化进程主要导致城镇人口增长，新增城镇人口产生刚性需求；人均住房面积提升、家庭户均规模下降主要产生于居民对生活质量提高的意愿，由此产生改善性需求。2）外生需求：随着城市发展，高龄房屋拆迁或部分老旧社区改造带来的更新需求为外生需求。根据我们的测算，2050年我国住房需求或达8.752亿方，其中刚性需求和改善性需求分别为1.68