信达证券：房地产行业2024年度策略报告：悟已往之不谏，知来者之可追

摘要:回顾过去的2023，市场在波折中见底。2023年全国房地产销售热度仍处低位，1-11月商品房累计成交依然负增。全年销售在3-4月份达到高点，随后热度开始回落，Q4销售增速再创年内新低。土拍市场冷淡，土地成交总价和土地成交规划建面仍处下行阶段。房地产投资开发仍然低迷，保交楼背景下竣工面积同比正增。价格方面，70大中城二手住宅价格指数环比跌幅已接近历史低位。分化行情依然延续，西部区域更具市场韧性。成都、昆明、西安、银川等典型西部城市二手住宅价格指数仍然保持上行，峰值至今回撤幅度相对较小，其中成都二手住宅价格指数峰值出现在2023年7月，至今仅回撤0.9%，昆明、西安、银川二手住宅价格峰值至今分别回撤2.6%、3.1%和6.5%，相较于同能级城市房价表现更为坚挺。华北区域部分城市已经历充分调整，成交量开始逐步修复。复盘2015-2021年楼市上行期。在“房住不炒”和历史上最严格调控政策背景之下，2015-21年依然实现了占1998年至今商品房累计销售额57%的销售规模。我们认为上一轮楼市上行期的驱动因素有三点：第一，居民加杠杆。2021年个人住房贷款余额增速达到历史高位，同时居民部门收