平安证券：物业管理2023年年报分析：质量分红双提升

核心摘要 业绩稳健增长，盈利能力改善：2023年12家主流物企整体营收同比增长16.4%，增速较2022年收窄11个百分点；得益于毛利率回升及销管费用率改善，整体归母净利润同比增长26.4%，较2022年提升16.4个百分点。其中以商业运营服务为代表的其他业务毛利率持续升高，基础物管服务、社区增值服务毛利率小幅改善，非业主增值服务延续下挫；盈利能力整体改观主要源于通过区域及项目聚焦、科技赋能提升人效，以及主动清退低质项目等。央国企、民企类物管公司收入增速基本相当，民企归母净利润增速反弹明显，但绝对增速（11.5%）与央国企（29.5%）仍存在差距。 各业务呈现分化，基础物管重量更重质：2023年10家主流物企整体在管面积升至27.2亿平米，同比增长20.9%，增速较2022年回落8.5个百分点，更为重视项目质量，坚持有效规模扩张。在管面积中第三方占比、非住宅占比持续提升，关联房企依赖度进一步下降。非住宅为市拓增量贡献重要来源，涉及办公、商业、政府、学校、医院等各种类型，拓展方式包括竞标直拓、大客户“总对总”、平台公司合资合作等。社区增值步入核心产品垂直化产业能力打造新阶段，单位面积毛利