中国银河：房地产行业2025年中期策略：新模式下再出发

回顾上半年：2025年1-5月，楼市整体特点包括销售市场降幅逐渐收窄，期房市场表现逐渐修复、库存去化周期下降、土地市场由高能级带动修复、多数房企毛利率依旧筑底等。房地产整体进入政策支持力度进一步加大的阶段，如进一步降低居民购房成本，并首次于政府工作报告中提及“好房子”。 展望下半年：我国2025年前5月的商品房销售面积为3.53亿方，从累计同比降幅看，已较去年年末显著修复。2025年前4月我国商品住宅销售均价逐渐修复，在“巩固房地产稳定发展态势”下，我们预测2025年房地产销售面积同比下降3.82%至9.37亿方。考虑到房企开工通常受到前期拿地和当期销售的影响，按照历史数据回归分析，我们预计2025年新开工面积同比下降14.18%至6.34亿方、对应的房地产投资额同比下降9.62%至9.06万亿元。 销售模式：在楼市刚性需求释放不足的背景下，楼市整体去化周期明显延长，预售楼市去化逐渐被动进入“现房”销售。考虑到回款周期等因素，我们认为去化压力相对较低的城市或在预售的基础上采取提高预售门槛、减缓预售资金存入房屋相关账户的速度、加强预售资金监管等措施。 商业地产：2023年我国居民消费对G