平安证券：地产杂谈系列之六十二：从东北经验看全国楼市未来走向

核心摘要 东北楼市沉浮回顾：从繁荣到低谷，调整期后仍存反弹。1998年-2012年东北三省楼市迎来发展黄金期，商品房销售面积、销售额CAGR分别达20.3%和29.5%，2012年占到全国的13.6%和10.7%。随着经济增速放缓叠加高库存、人口净流出，2013-2015年东北三省楼市步入剧烈调整，期间销售面积、销售额最大跌幅达50.9%和44.1%。全国楼市回温带来的示范效应叠加棚改带来的增量需求（贡献2016年东北销售约20%），2016年东北楼市逐步迎来反弹，销售额最高反弹至此前高点的80%，2021年至今跟随全国同步调整。 东北调整及反弹特征：四大城反弹高度远大于其它区域，头部企业格局稳定市占率提升。东北四大城销售面积、销售额调整期最大跌幅分别为40%和37%，低于其它区域（67%、57%），而随后的反弹最高达34%和84%，远高于其它区域（4%、5%），反弹高点分别达到前高的80%、116%，远大于其它区域（34%、45%）。从东北四大城市房企销售额排名变化来看，2013排名前十房企中，有8家2017年仍排名前十，显示市场出清的更多为中小房企，8家房企2013-2017年销售