华安证券：房地产开发REITs专题研究系列一：春江水暖，提速正当时

公募REITs加速大背景：经济换挡+城镇化瓶颈+老龄化趋势在经济发展趋缓的大背景下，我国大力推行公募REITs时机已经成熟。纵观他国REITs的出台契机与经济周期之间的关联，发现如下特征：i）在经济换挡下，尤其是GDP增速疲软时REITs作为存量市场资产管理工具，吸引力逐步显现。美国/英国/日本/新加坡推行REITs时，GDP增速分别收窄至3.0%/2.9%/2%/-1.0%；2019~2021年我国GDP增长率为6.1%/2.3%/8.1%，2022年GDP预计增长5.5%左右，正处于增长速度换挡、结构调整阵痛、疫情反复影响叠加阶段。ii）城镇化率处于较高水平，此时房地产行业成长性转弱，各类不动产步入存量改革期，REITs通过促使资产流动性及运营提升带来整体估值提升。2019年我国城镇化率首次突破60%关口，美国/英国/日本/新加坡在各自REITs推出年份城镇化率分别高达70.0%/80.5%/78.6%/100.0%。iii）人口结构变化叠加租房意愿提升，传统“重购轻租”市场格局迎来改变。REITs作为解决住房租赁融资来源的重要方式，将有效促进形成租赁项目的投融管退良性循环。多重投