民生证券：2022下半年地产展望：中国地产，这次不一样

当前地产面临的挑战前所未有，既有行业结构调整，也有周期波动。年初因城施策政策大幅放松，6月三十城地产销售面积初现企稳反弹，印证我们之前预期，看多地产政策放松，看多地产修复。销售企稳预示着下半年地产将迎来初步修复，然而修复大致到什么水平？对此市场存有分歧。以往地产周期的经典传导路径是，需求端刺激政策落地，然后地产销售明显反弹，进而带动房企拿地和投资显著修复。然而本轮地产不论是数据表现还是底层逻辑，都不同以往。这次不一样：下半年地产销售和投资弱企稳而非强反弹。所谓弱企稳，典型表现是商品房销售跌幅收窄，投资仍磨底。弱企稳的动能主要来自前期因城施策政策放松，加上疫后常态化修复。中性假设下，我们估测全年地产销售面积同比-15%，地产投资-6%。其中上半年销售和投资同比-23%和-5%；下半年销售面积和投资同比均为-6%。全年地产销售面积同比-15%，读数持平于2008年（-14.7%）；远低于同样经历疫后修复的2020年（2.6%）。即便乐观假设下，全年销售同比也为负值（-9%）。可见今年下半年地产销售跌幅收窄，较上半年有所改善。疫情压制之下，4月地产投资同比录得历史最低水平-10.0%。相较4