申港证券：探究近期土地市场的机遇：东风将至 待时而动

近期商品房市场的基本面底部已逐步明晰，但基于我们对300个重点城市的观察，土地市场的复苏尚不明显，过去一段时间土地市场仍保持着相对平淡：土地市场供求总量仍位于低位：2022年1-6月推出、成交建筑面积以及土地出让金持续为单月负增速，6月同比增幅分别为-42%、-48%、-40%；推地及成交楼面价出现增长：2022年二季度供应与成交楼面价分别同比增长8.7%、0.1%，供应结构向一二线倾斜，带动土地价格回升；土地市场整体热度有小幅回暖，但仍低于成交活跃期：2022年二季度溢价率4.46%，较一季度历史低位回升0.32个百分点；2022年二季度流拍率为17.84%，较一季度回落4.88个百分点；边际来看各指标均有所好转但复苏力度尚不显著，复苏以一二线城市为主。从微观角度观察，土地市场的低热度反而提供了拿地窗口期，将有益于拿地房企提升项目利润、改善布局结构、也给部分企业提供了弯道超车的机会：为了提升房企的拿地积极性，政府在土拍规则、挂地价格等方面松绑，对房企让利，我们统计了22个集中供地城市的相应变动，具体包括：①下调保证金比例，降低房企参拍门槛及财务成本；②下调部分地块起拍价，下调溢价率上