信达证券：房地产行业深度报告：以地产历史周期为鉴，展望城市未来前景

2021年下半年房地产行业进入新一轮调整周期，至今已超过10个月，持续时间和调整幅度接近历史最高水平。本篇报告通过商品住宅销售面积、价格和库存三类指标，对全国、不同能级和重点城市的地产调整周期进行复盘，分析当前不同城市地产市场运行阶段。四次房地产调整周期按驱动因素可分为两类。一类为需求下行引发的大调整周期，如2008、2014和2021年，销售面积同比下行幅度较大，持续时间较长，全年销售面积同比增速保持负增长。另一类为政策收紧引发的小调整周期，如2011、2018年，销售面积下行幅度较小，持续时间较短。大调整周期内房价下跌滞后于销售面积，而小周期内量价往往同步调整。调整周期中，销售面积增速转负和见底时点通常领先于销售价格。库存增长独立于销售面积和价格变化。第一，从销售面积来看，大周期销售面积同比增速为负的持续时长在11-16个月，小周期在7-9个月。调整期内销售面积同比月均降幅从2008年周期的18.6%降低至2018年周期的0.9%。最大单月降幅从08年37%下降至18年周期的3.9%。第二，从销售价格来看，2008年及2014年两轮大周期中价格环比转负和见底的时点均滞后销售下降1-