中银证券：地产天天见（第8期）：海外房屋预售制度是怎样的？我国该如何借鉴？

【每日一问】从国际经验来看，预售制度并非我国独有政策，较多国家和地区都允许新建房屋在竣工前进行销售，即采用商品房预售制度。据美国人口普查局统计，2004年预售房占新房销售的比例为76.6％。新加坡、中国香港等东南亚国家和地区预售率在90％左右。欧洲、日本等一些经济发达国家，以二手房市场为主，新房以现房销售为主。我国当前商品住宅销售面积中期房占比近九成（2021年全国商品住宅销售面积15.65亿平，其中期房占比89.6%）。但多数国家与地区对预售资金的监管相对严格或采用购房者分期付款的方式（按工程进度付钱，交房结尾款），对房企的融资功能相对较弱。在美国、英国、中国香港，要求预售保证金存放在律师共管账户直至房屋建成；在德国、法国、新加坡，购房者根据工程进度分期付款，开发商较难提前获得大部分资金。我国与其他国家地区的预售制度有以下不同：1）我国预售资金主要放在托管银行监管，而其他国家地区预售资金基本都置于律所或第三方监管之下。从监管资金方的支付操作来看，同样是按施工进度采取分期付款的方式支付，我国购房者在支付完首付款后，从银行一次性贷款，由银行根据工程进度节点分期付款给开发商，同时预售资金监