浙商证券：房地产行业专题报告：以史为师，90年代海南市场周期带来的启示

投资要点海南优惠政策促使房地产市场过热，紧急调控市场迅速降温1988年改革开放十周年之际，海南被选中作为深化改革开放试验点，脱粤建省。建省之初海南省经济水平起点低，为促进海南省经济发展，国家给予海南省高度灵活开放的自主权以及减免税收的优惠政策以吸引众多投资者。1992年邓小平南巡发表讲话，要求加快住房制度改革步伐，海南建省和特区的效应全面释放，炒房热推向高潮。海南房地产行业发展过于迅速，市场漏洞层出不穷。1993年国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，出台了16条措施全面严格管控信贷规模、存贷利率、基建投资等方面，从根本上紧缩银根，限制房地产行业的投资。以杠杆资金支撑起来的楼市迅速坍塌，开发商纷纷逃窜，海南省1.3万家房地产公司倒闭了95%，累计积压1631万平的烂尾楼，闲置土地18834万平，以及沉淀资金800亿元，众多金融机构因坏账增加受损严重。至此，海南房产泡沫彻底破灭，商品房价格及成交金额迅速下跌。八年积压房处置长路漫漫，三步走盘活积压房为解决房地产泡沫破灭带来的经济问题，1995年海南政府成立海南发展银行，试图用金融手段挽救房地产衰败局势。但因高息揽储后坏账增加，