中银证券：房地产行业深度：中国真实住房需求还有多少？（2022版）

根据我们测算，我国住房新增真实需求在2035年前平均为9.97亿平/年，预计商品住宅销售中枢在7.0亿平/年。2035年以后真实需求会下降，但仍超过6.5亿平/年。虽然整体行业空间增速明显放缓，但供给侧出清背景下龙头企业份额提升及模式优化或成为地产长期投资大逻辑。核心观点从消费属性来看我国的住房真实需求，可以分为刚需和改善性需求（本文不考虑由政策和投资需求带来的周期性波动）。刚需主要是由人口和城镇化率的提升带来的，包括家庭人数的增加、结婚对数的增加、城市人口迁移导致的结构性变化等。改善性需求主要是由住房条件的提升，即人均住房面积的提升带来的，包括非成套住宅改善、棚改等带来的需求。我国住房新增真实需求还有多少？根据我们的测算，2022-2024年新增真实住房需求分别为10.11、9.63、9.66亿平。我国住房新增真实需求在2035年前平均为9.97亿平/年，以新房占比70%估算，预计商品住宅销售中枢在7.0亿平/年。2035年以后真实需求会下降，但仍超过6.5亿平/年。单独看城镇化提升带来的刚性需求有多少？我们预计我国城镇化率将在2035年达75.57%；总人口将在2028年达到顶峰（