中银证券：地产天天见（第17期）：闵系房企暴雷是源于政策环境还是房企自身？

【每日一问】本轮流动性危机中，闽系房企为重灾区，我们认为政策收紧和市场走弱等外因加速了闽系房企危机的爆发，而激进扩张、多元融资等内因才是危机的根源所在。从外因来看，长三角政策收紧楼市降温使闽系房企销售受阻；三道红线成为暴雷导火索。1）在需求端，长三角作为闽系房企布局的核心，受政策收紧楼市降温影响销售受阻。从20年下半年开始，长三角地区多个城市陆续颁布调控政策，政策收紧导致市场降温。21年11家闽系房企中有7家销售金额同比下降。同时，长三角地区住宅销售去化周期持续攀升，21年平均去化周期明显高于20年。2）在资金端，政府对房企的监管力度进一步加强。闽系房企以高杠杆的民营企业为主，成为了本轮政策监管受影响较大的目标。预售资金监管、三道红线等政策加码，像闽系这样坚持“高杠杆”的房企融资活动被严格监管，融资难度加大，最终资金无法周转导致现金流断裂，出现暴雷事件。针对实质性债务违约的5家闽系暴雷房企进行比较和分析，我们总结出以下七方面暴雷内因：1）盲目推进全国化扩张。闽系房企多形成全国化战略，曾有3-5年激进扩张时期。房企的管理层在全国化时容易用总部市场和发家市场的思维看待其他市场，将大量资金投