万联证券：房地产REITs专题报告：红土创新深圳人才安居REIT投价分析

行业核心观点：保障性租赁住房REITs的正式推出打开了我国公募REITs的又一新的领域，对于REIT后续扩容发展具有重要意义，同时也是盘活房地产项目融资通道的重要一步。深圳作为我国经济发展前列的一线城市，流动人口规模大，租赁住房缺口较大，红土创新深圳人才安居REIT的基础设施项目具有明显的区位优势，尽管租金水平受政策限制，但是未来出租率和租金稳定性具有一定保障，同时按照目前预计募资总规模计算预期收益率仍可达到3.95%，当前公募REITs供给仍然较少，红土创新深圳人才安居REIT上市后具有溢价提升空间，建议积极关注。投资要点：深圳市保障性租赁住房总体处于供不应求的状态：2021年，深圳市非户籍人口达1211.77万人，占常住人口比重68.5%。深圳市2021年引入的25.6万人才中约新增19.7万人租房需求，而“十四五”规划显示2021年深圳市计划供应分配保障性租赁住房1.5万套（间），供求缺口较大。基金基本情况：红土保租房REIT采用“公募基金+基础设施资产支持证券”的产品结构。专项计划以安居百泉阁项目、安居锦园项目、保利香槟苑项目及凤凰公馆项目等优质保障性租赁住房基础设施项目为投资