中银证券：地产天天见（第 29 期）：房企高周转是否走到了尽头？

【每日一问】房企高周转的本质是资金的高周转，核心是如何最大程度减少单位时间内项目资金的占用，或者说是使自有资金在单位时间内收益最大化。因此自有资金回正的速度才是真正意义上的周转速度。高周转是我国房地产市场中土地价格不断上升、房企快速加杠杆后的必然结果。房企的高周转模式诞生于2008年，所谓周转就是“不压货”，拿了地，快开工，快销售，快速回笼资金后再投资。催生高周转模式的最根本原因是土地价格的不断攀升。2011-2021年过去十年间，土地成交均价的年复合增速达到了11.0%，而房价的年复合增速仅为6.6%，整体土地价格增速快于房价的增速。房地产项目的整体利润被逐渐挤压，对于开发商而言，占有土地资源的盈利手段不再适用于该阶段的市场，项目的高速周转有着更为明显的现实意义，它能够提高资金的使用效率，让有限的钱在有限的时间里创造更大的价值。各能级城市的货地比从2013年开始处于下降的趋势。土地价格相对于房价的走高一定程度上挤压了各能级城市的利润空间，也对之前致力于“囤地升值”的房企带来冲击。在这样的情况下，囤地的价格相对较高，以及地价上涨带来的利润空间的挤压，那么从ROE的角度来看，提高周转率是