申港证券：物业管理行业研究周报：从“物业+”看物业服务边界扩张

每周一谈：从“物业+”看物业服务边界扩张物业+生活服务：物业边界扩张的第一站22H1发展或遇瓶颈22H1数据显示，社区增值服务收入同比增速及毛利率均大幅下滑，1/3物企社区增值收入呈负增长，头部物企有较强韧性。22H1共有46家物企披露增值服务数据，社区增值服务收入均值为2.66亿元，仅有10家物企超过均值。收TOP15物企剔除商管企业后，12家披露了增值服务毛利率数据，其中8家毛利率出现下滑。我们分析毛利率整体下滑原因为：（1）疫情反复，导致园区内公共空间广告需求疲软，收益下降；（2）受地产行情影响，毛利率较高的物业经纪服务，包括二手房交易及车位销售收入减少；（3）入室保洁、居家维修等家居生活服务业务供应链模式变化，部分由毛利率较高的平台模式转向自营模式。物业+城市服务：从环卫服务到积极参与智慧城市建设从TOP15营收物企22年中报披露城市服务业务数据的5家物企来看，城市服务业务收入加权平均增速达到了65.96%，业务收入高速增长。由于物企多为轻资产运营，而城市服务招标大多对资质、重资产设备、同类项目业绩等有要求，故物企切入环卫领域多以并购环卫公司为主。此外，物企并不局限于提供基础的