开源证券：房地产：一线城市第二轮整体松绑，杠杆空间进一步放开

事件：北京上海下调购房首付比例及贷款利率，调整普宅认定标准12月14日，北京、上海两地先后调整优化多项楼市政策，包括下调购房首付比例、下调房贷利率、调整普通住宅认定标准和延长贷款年限等。此前广州于9月8日降低二套房首付比例，深圳于11月23日降低二套房首付比例、优化普宅认定标准，一线城市第二轮整体购房政策均有所松绑。京沪市场降温明显，二手房价格快速回落自上半年小阳春后，京沪市场三季度以来降温显著，整体成交量尚可，但二手房价格快速回落，上海部分小区甚至出现年内超20%的价格下跌。新房去化速度下降，郊区项目告急，开启降价+分销模式。京沪本次将首套首付比例下调至30%，二套首付比下调至核心区50%、非核心区40%，同时大幅下调房贷利率，放宽普宅认定标准，整体优化力度较大。本次调整后，京沪居民加杠杆的空间打开。购买力=信心×杠杆×收入，本次政策调整有望缓解成交和价格下行的压力，充分满足刚性和改善性住房需求。普宅标准放松利好二手房交易，税费大幅下降此前已出台居民换购住房退个税政策。本次与时俱进更新普宅标准，据中指数据库，北京和上海2021-2023年成交商品住宅中普宅占比分别提升至62%和80%