浙商证券：华润有巢租赁住房REITs与题报告：房企保租房REIT首单，体系化管理更具优势

投资要点1、底层资产状况1）基本信息：华润有巢REIT共有两个底层资产，分别为有巢泾泗项目和有巢东部绊开区项目，均为保障房项目，全部位于上海市松江区。松江区内产业园丰富，拥有全市最大规模大学城，区域发展潜力大。原始权益人及项目运营方为华润有巢，华润有巢为头部房企华润置地旗下子公司。项目共有9栋租赁住房、2栋配套商业及物业用房和1003个车位，项目内业态丰富、配套齐全。项目面向客群主要为于上海市合法就业且于松江区住房困难（家庭人均住房面积小于15㎡）的在职人员及其配偶、子女，限制条件较少，客户基数充足。2）运营情况：有巢泾泗项目和有巢东部绊开区项目分别于2021年3月及4月开始运营，项目租金定价较周边市场租金折扣率为20-30%，当前住宅均进入成熟运营阶段，截止2022年9月30日，两个项目住宅出租率均达到94%。3）现金流不估值预测：项目毛利润和EBITDA呈现增长趋势，2022年上半年毛利率为14.33%，EBITDA率为68.84%；有巢REIT总体收益法估值为11.1亿元，较项目总投评估增值率为21.72%，预计2022年下半年及2023年现金分派率为年化4.29%和4.36%。