中国银河：房地产行业2023年度投资策略：底部涅槃，曙光渐进

基本面：修复受阻，低位波动，蓄力上升。2022年基本面趋势下行，销售、投资处于历史低位，2023年销售预计处于“U”型的底部抬升阶段，竣工修复具备确定性，投资修复较为艰难，需要以时间换空间。2022年土地市场热度已至低谷，22城全年供地计划完成率不足五成，重点城市溢价1%以下或底价成交的地块占到四分之三。2022年第三批供地央国企拿地渐显乏力，地方城投拿地比重提升至53%。在分化和修复的预期下，预计2023年一二线城市房价基本稳定，三四线城市微幅下行。当前首套房、二套房贷款利率较去年高点下降100bp以上，据我们测算首套房贷利率最低有望达到3.7%。政策面：供需两侧强势托底，博弈逻辑下持续宽松。2023年政策环境依旧以宽松为主，政策的发力程度依旧是博弈逻辑，关注两个主要变化，销售及行业风险。预计房贷利率继续下行；需求侧政策工具箱里工具逐步释放，可以期待一线城市修改“认房认贷”规则、热点二线城市放开“四限”等；供给侧全渠道信贷空间打开，为“保教楼”和信用恢复提供持续资金支持。当前周期与以往相比，依旧有一定的宽松空间。资金面：房企资金恶化程度趋于见底，政策支持下有望平稳度过偿债高峰。202