华福证券：2025年房地产年度投资策略报告：分化与反转

投资要点 2024年总量数据回顾 2024年，年化销售水平回落至2009年水平，年化开工水平回落至2006年水平。开工弱、竣工强下，施工自2021年高点回落26.1%。施工下行持续拖累投资，使得房地产开发投资水平回归至2016年左右。房地产开发投资与固定资产增速差达到13.7pct，地产对固定资产投资的拖累相较于2023年进一步恶化。土地市场供需同步回落至2008年左右水平，地价占房价比例小幅回落至52.0%，平均成交楼面价回落小幅改善带来房地价差小幅改善。 2024年，需求端调控政策进一步宽松，从5月大幅降低首付比例、取消商贷利率下限等手段，9月底进一步下调二套房最低首付比例、降低存量贷款利率、优化一线城市限购，11月契税与增值税双降，一线城市取消普宅非普标准等，需求端政策支持力度持续加码。 本轮地产复苏的困境 本轮地产下行相较于以往地产下行周期，最大的不同在于结构性市场的表现分化，包括期房现房销售分化、新房二手房销售分化，以及新房二手房房价调整幅度分化，虽然导致分化的原因各不相同，但结构性市场的分化特征，调控政策在需求端持续宽松的过程中，整体新房销量并未受到政策宽松带动。 周期下行