中银证券：地产新模式探索系列之二：城中村改造篇：城中村改造加速推进，超7亿平规模为行业注入新动能

城中村改造为这轮地产重要政策之一。今年以来，中央高级别会议已多次提及城中村改造。尤其是7·21国常会《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》正式落地，加大政策支持力度，加快城中村改造进程。城中村改造的市场有多大？1）根据我们的测算，我国全国范围内城中村约1919万套，占存量住房的10%，涉及面积或达17.5亿平。1919万套的规模约为老旧小区改造体量的一半，约为棚户区改造的三分之一。考虑到城中村改造主要集中在一二线城市，实际体量或将更小。2）从省份结构数据看，城中村多集中在东部沿海一带，15%位于广东、9%位于山东、9%位于浙江、8%位于江苏；而棚改和老旧小区改造均主要是集中在中西部省份。3）根据我们测算，超大特大城市城中村待改造规模约7.7亿平，一线城市3.1亿平。其中深圳2.2亿平、武汉6546万平、东莞6037万平、广州5693万平、杭州5591万平、郑州4457万平，城中村体量相对较大。北京和上海分别为1756、1528万平。重点城市如何开展城中村改造？城中村改造要经过规划、前期土地开发整理、土地收储、建设四大阶段。从市场实践来看，普遍存在土地变性、利益关系与产权