上海证券：2022年房地产开发投资策略：月明星稀，拂晓耀熠

主要观点 住宅开发：流动性改善之下权益杠杆撬动土储支点 新开工略显疲软，竣工周期可期。2021年1-10月，全国商品住宅新开工面积12.35亿平方米，累计同比下滑6.80%，全国商品住宅竣工面积4.14亿平方米，累计同比增长16.90%。展望2022年，我们预计，随着信用环境逐步改善，房地产竣工面积数据仍有一定支撑，但新开工和施工面积由于市场环境竞争加大，销售市场降温等因素叠加，新开工数据预计修复有限。 下半年全国商品房销售降温明显。上半年，全国商品房销售整体向好，2021H1，全国商品住宅累计同比增长29.40%。进入下半年，随着流动性收缩、部分房企出现信用风险事件，市场观望情绪明显提升，销售去化速度放缓。10月单月，全国商品住宅销售面积1.1亿平方米，同比下滑24.11%。 土拍市场二三批集中供地转冷，民营企业参与积极性不高。由于首批集中供地项目多数可在年内开盘，对后期销售去化和现金回款产生一定影响，因此首批集中供地多数城市热度较高。随着市场环境变化，第二批集中供地较第一批降温明显，民营企业参与积极性不高。第三批集中供地部分城市已经开拍，但成交热度依旧不高。展望2022年，信用环境