国信证券：商业地产行业专题报告（四）：购物中心单体项目盈利模型

商场经营数据可得性差，万达商管招股书破解困境 商业地产行业内普遍存在公开信息不完备的问题：（1）找到可靠且具有代表性的项目租金数据难度很大，高端重奢商场不具普适性；（2）当前相关上市公司来源于购物中心收入占比较低，不会详尽披露项目开支。 万达商管招股书披露的万达广场运营数据可以破解当前困境：（1）属于纯商管标的；（2）无论是管理规模、布局范围还是运营水平，都是行业标杆；（3）万达广场定位大众消费而非重奢，具有极强的行业代表性。 基于万达商管数据推演购物中心单体项目盈利模型 Step1：单体项目年度收入=项目可租赁面积×单面积平均收入水平×平均出租率，带入2021H1年化数据，推算一线、二线、三四线城市单体项目总收入分别为18567、13773、10649万元，平均值12260万元； Step2：单体项目净收益=单体项目年度总收入-销售成本-管理费用-销售费用-财务费用，根据毛利率75%和三费开支的拆解，推算一线、二线、三四线城市单体项目净收益分别为12950万元、9354万元、7011万元，平均值8219万元，净收益率分别为70%、68%、66%，总平均值67%； Step3：假设未来