民生证券：土地市场行业深度：“两集中”施行两年，地市楼市的变化与展望

“两集中”下土地市场由热转冷，低溢价与城投托底成普遍情况。（1）2021年随着土拍政策的完善，土地市场的成交热度大幅降温，适逢地产销售下行、融资收紧，房企拿地意愿和能力下降。21年22城三批次土地成交金额分别为10552/6441/5940亿元，土地成交面积为10794/7208/6314万平，溢价率从首批的14.8%降至第二/三批的4.0%/2.6%，流拍率从首批的2.6%升至第二/三批的8.8%/14.8%。（2）2022年住宅销售低迷、房地产行业整体景气度持续下行，尽管地方政府不断优化土拍规则，房企观望情绪浓、竞争抢地意愿弱。22年22城前三批土地成交金额分别为4968/5413/4894亿元，土地成交面积分别为3903/4230/3983万平，流拍率降至10.5%/4.7%/4.9%，溢价率仅达4.7%/4.1%/2.6%。（3）大部分民企退出，城投托底拿地成主导。22城2022年第三批次中城投拿地建面占比67%，市场化国企/央企拿地建面占比14%，民企拿地仅占17%。楼市行情未完全修复，整体止跌在即，但全面回暖仍需时间调整。（1）住宅销售下滑，房价走弱。2022年全年商品房销