东方证券：房地产行业深度报告：结合国际经验看公募REITs的估值和机会

REITs是对不动产的收益权进行交易，我国公募REITs试点稳步推进，全球REITs市值正在快速扩张。从全球范围来看，REITs在不同市场展现出不尽相同的收益风险特征，资本利得与分红收益比例较股票均衡长期收益表现较中短期更好。对不同市场进行估值比较分析，REITs形式上市估值优于上市公司形式，境外市场投资者对中国内地资产收益率要求更高。国际市场REITs市值正在快速扩张，底层资产类型丰富。我们通过选取香港、新加坡、美国等市场上市的持有型物业上市公司及REITs，进行估值比较分析后得到如下结论：（1）对于资产持有人而言REITs形式上市估值优于上市公司形式；（2）国际市场不同类型资产REITs收益率要求差异较大，境外投资者对中国内地资产收益率要求较平均更高，公募REITs将为内地资产提供更优上市渠道；（3）2000年以来美国权益型REITs估值呈整体上升趋势，估值中枢在15-20倍P/FFO之间，住宅、基础设施、工业、仓储类型REITs的估值高于平均。我国公募REITs整体估值较国际市场更高，以资本利得为主的收益表现优秀。公募REITs底层资产具有成熟的经营模式和市场化运营能力，首批上市