中国银河：2025年房地产行业投资策略：收储城改齐发力，行业迈向新周期

2024年回顾：行业整体筑底，政策持续发力。基本面：截至2024年10月，全国商品房销售面积7.79亿平方米，是2023年同期的84.18%；房地产开发投资额累计值为8.63万亿元，是2023年同期的89.98%。政策端：各部门分别从需求、融资、去化等方面大力支持房地产行业。 2025年前瞻：销售或将承压，收储和城改为主要变量。我们预测2024年、2025年销售面积分别为9.69亿方（-13.32%）、9.20亿方（-4.97%）；2024年、2025年销售金额分别为9.56万亿元（-18%）、9.13万亿元（-4.58%）。若不考虑城改的影响，2024年、2025年房地产投资额分别为9.92万亿元（-10.53%）、9.05万亿元（-8.77%）；若考虑城改，假设100万套城改在2025年全部开工则2025年投资或为9.22万亿元（-7.14%）。截至2024年10月末，全国待售房屋7.3亿方，我们预测全国范围内的房屋收储规模或为2.4亿方。 商业以价换量，存量房屋交易占比提升。1）商业：零售物业的首层平均租金持续下滑，空置率缓慢下降，行业“以价换量”或持续：仓储物流新增需求受限租金