民生证券：地产行业周报：金融端决心力度大于需求端，预计投资先行带动销售转好

央行和银保监会议提出，要有效防范化解优质头部房企风险，实施改善优质房企资产负债表计划，聚焦专注主业、合规经营、资质良好、具有一定系统重要性的优质房企，开展“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动，综合施策改善优质房企经营性和融资性现金流，引导优质房企资产负债表回归安全区间。我们重申，金融端对改善优质房企资产负债表的概念进一步细化，符合我们此前的分析：即政策鼓励优质房企配股、发REITs，以在销售恢复缓慢的情况下，增加企业投资，进而起到稳定经济、化解行业风险的重要作用，并会采取各种行动来改善资本市场优质房企的股票收益率，金融端决心和力度大于需求端。我们也认为，当前与其期待需求端政策能刺激销售有重大反转，不如相信潜在顺序可能是优质房企完成配售后，投资拿地先有起色，进而带动销售显著变化，房企违约、保交付等难题也能随之逐步化解。投资建议：建议上半年增加配置A股地产龙头，以常年拿地积极、市场化增发或拟增发金额大者为最佳，现阶段我们首先建议关注保利发展，其次为招商蛇口。首家增发落地最早预计在2023年Q2末，大批落地预计在2023年Q3、Q4，上半年会是金融端刺激地产股预期的关键期