安信证券：万科A：深耕核心城市，跨周期的长跑能手

万科A(000002)公司总览。1）历史沿革。公司成立于1984年，1988年股份制改革完成后进入房地产行业，1991年于深交所上市，1993年确立以住宅开发为主营业务。公司发展历程可分为四个阶段。①综合经营阶段（1984-1992年）。公司成立之初主营自动化办公等设备的销售，1988年首次投资房地产项目，1990年形成商贸、工业、房地产和文化传播四大经营方向，1991年在深交所上市。②专业化战略阶段（1993-2001年）。1993年公司转向以房地产为核心的专业化发展方向，确立以城市住宅开发为主导业务，2001年完成专业化战略调整。③全国化布局阶段（2002-2013年）。2003年公司积极布局长三角、珠三角及东北三个区域，2005年成功进入浙江和苏州市场。2013年公司首次投资海外房地产项目。④多元化布局阶段（2014年至今）。2014年公司提出由开发商向城市服务商转型，同年在联交所挂牌上市。2016年推出独立物流品牌及青年长租公寓，2017年深圳地铁集团成为基石股东，共同推进“轨道+物业”战略，2020年公司全口径销售金额突破7000亿。2）公司治理。截至2021年12月末，公司